新築マンション購入時の住宅ローン

住宅ローンの利用条件や借入額について

住宅ローンの利用条件

年齢

申込み時の年齢が高いと完済ができなくなるおそれが高いため、一般的に満20歳以上70歳以下とし、あわせて完済時の年齢を満80歳以下としている金融機関が多いようです。

健康状態

住宅ローンの利用にあたっては、ほとんどの場合、団体信用生命保険(団信)への加入が条件となります。団信とは、住宅ローンの契約者が返済期間中に死亡または高度障害のため返済ができなくなった場合に、本人に代わって生命保険会社が、その時点における住宅ローンの残高に相当する保険金を債権者(銀行など)に支払うことでローンが完済となる保険で、過去一定期間の病歴や現在の健康状態をもとに加入の可否が判断されます。

不動産物件の条件(担保物件の評価)

これまでご紹介したのはローンを申し込んだ本人の属性によるものですが、ローンの対象となる不動産物件によっても判断されます。金融機関は融資を行う場合、借り手が将来的に返済が困難になった場合でも貸し倒れが発生しないように、取引きの対象となる不動産物件に抵当権を設定し、担保を確保します。もしも返済が困難になった場合、抵当権を実行(担保物件を競売にかけるなど)してその代金を返済にあてるのです。そのため、物件の評価額によってはローンが通らなかったり、融資額が少なくなったりすることもあります。なお、この評価額(担保価値)は必ずしも物件価格と一致するわけではありませんので注意が必要です。

収入

年間の収入が一定以上(税込200万円以上など)あることが条件となるほか、安定した収入があるほど返済能力が高いと判断されるため、勤続年数が長いほうが有利になります。勤続年数は一般的に3年以上としている金融機関が多いようですが、個人事業主や非正規雇用者(派遣社員・契約社員)については審査が厳しくなる金融機関もあるようです。

債務(借入れ)状況

収入が基準額を超える場合でも、すでに多くの債務(マイカーローンやリボ払いなど)があると返済能力は低いと判断され審査が不利となることがあります。また住宅ローンを考えた場合、過去におけるクレジットカードや携帯電話料金などの返済履歴(個人信用情報)も確認しておいたほうがよいでしょう。個人信用情報は信用情報機関(全国銀行個人信用情報センター、シー・アイ・シー、日本信用情報機構)に記録が残っており、返済遅れなどがあると審査に通りにくくなります。

借りられる金額はいくらまで?

住宅ローンの審査が通った場合、どのくらいの金額まで借りることができるのでしょうか?住宅ローンの利用条件と同様、借り手の所得やローンの担保対象となる物件の評価によって異なります。
まず所得による制限ですが、金融機関により違いはあるものの下表(一例)のように年収に応じて制限が設けられています。なお下表の「返済負担率」とは税込年収に占める年間返済額の割合を表したものです。

では、税込年収360万円の方を例にとり、金利2.0%、返済期間30年(元利均等・毎月払い)の場合、返済負担率の上限まで借りるとすれば、いくらまで借りられるかを考えてみましょう。
返済額から融資可能額を求めるには次の計算式を使用します。
 「融資可能額=毎月の返済額÷100万円あたりの毎月返済額×100万円」
まず、「毎月の返済額」ですが、税込年収360万円の場合、年間返済額の上限は360万円×30%=108万円となりますので、毎月返済額は108万円÷12=9万円となります。次に「100万円あたりの毎月返済額」は計算で求めようとすると計算式は複雑となりますので、下の早見表をご参照ください。早見表から金利2.0%、30年返済の場合、100万円あたりの毎月返済額は3,696円となるのがわかります。

これらを計算式にあてはめると90,000円÷3,696円×100万円=2,435万円となり、計算上は2,435万円まで借りられることになります。これを上限として物件の評価額などが加味され融資額が決まるのですが、金融機関によっては物件価格の80%までを融資限度額としている場合もありますので確認をしておきましょう。
なお、このように借入れの上限額は調べられますが、実際には「借りられるだけ借りる」のではなく「返せるだけ借りる」ようにしましょう。先ほどの例でみると、税込年収が360万円であれば手取り金額は288万円(月額24万円)程度となり、毎月24万円のうち9万円を返済にあてること(返済負担率37.5%)になります。つまり、残り15万円で食費や光熱費をはじめとする生活費全般をやりくりしなければなりません。返済完了まで働ける期間や子供の養育費、老後への蓄え、さらには購入物件の将来的な管理・維持費などを含め、借入額を検討していきたいものです。

住宅ローンと金利

先ほど、年収360万円の場合を例に、金利2.0%、返済期間30年として、いくらまで借りられるかを説明しました。では、この「金利」とは何でしょうか? 銀行などに預金をすると一定期間が過ぎた時点で、預けている額に応じて「利息」が受け取れるようになることはご存知だと思います。これと同じように、住宅ローンを使って金融機関からお金を借りた場合も借りたお金(元金)だけでなく、利息を合わせて返さなければなりません。結果として元金と利息の合計が最終的に支払う総返済額となり、元金に対して支払う利息の割合を「金利」といいます。高い金利でお金を借りると総返済額は増え、低い金利で借りると返済額を抑えることができるわけです。ちなみに日本では長く低金利状態が続いており、2019年6月現在、商品によっては金利が1%を切る住宅ローンもあります。

金利の違いによる返済額の違いは?
では、金利の違いはどれくらい返済額に影響するのでしょうか? 先ほどと同じ金利2.0%、返済期間30年と仮定し、2,400万円を借りた場合を考えてみましょう。インターネットで返済額のシミュレーションができるサイトを使って計算すると、30年間金利が変わらず毎月の返済額も一定とした場合、2,400万円の借入れだと毎月の返済額は88,708円、総返済額は約3,193万円となります。これに対し、金利が0.1%でも違うとどうなるでしょうか?
金利が0.1%異なる場合、返済額は以下のとおりとなります。
  ●金利1.9% … 月々87,513円、合計約3,150万円
  ●金利2.1% … 月々89,913円、合計約3,237万円
この違いは借入金額が多くなったり返済期間が長くなったりするほど顕著になります。住宅ローンを選ぶには、金利のタイプや手数料など金利の利率以外にも検討が必要となる事項はたくさんありますが、利率だけをみれば低いほうが返済額は少なくてすみます。なお、金融機関によっては一定条件を満たす場合、一定期間(または全期間)にわたって通常よりも低い優遇金利を適用してくれることもありますので確認をしてみましょう。

比較的金利が低いネットバンクの住宅ローン
一般に住宅ローンを申し込む場合、金融機関の窓口に出向くなど担当者と直接やりとりを行うことになります。しかし、現在ではインターネットなどの通信端末によって取引きを行うネットバンク(インターネット銀行)でも住宅ローンを取り扱うところも多く、申込みや必要書類のやりとりをインターネットと郵便だけですませることもできるようになっています。ネットバンクでは銀行に出向く時間を気にする必要がなく、金利も低く設定されている一方、審査が厳しい傾向にあるという側面もあるようです。

住宅ローンの借入先、諸経費、返済方法について

住宅ローン借入先

民間ローン

銀行や信用金庫、JA、住宅ローン専門会社などが取り扱っていて、各社が多種多様なローンを用意しています。何社か見積りを依頼するなどご自身にあったローンを選ぶこともできますし、不動産会社や住宅メーカーから紹介してもらう「紹介ローン」を利用することも可能です。また、住宅の販売業者などがあらかじめ金融機関と提携し融資条件などを決めている「提携ローン」もあり、提携ローンであれば金利面で優遇されていたり、審査にかかる時間が短くなったりするなどのメリットがあります。なお、銀行などで住宅ローンを利用する際、保証会社から保証が受けられることが融資条件とされていることが一般的ですが、保証会社を利用しない「プロパーローン」が組める場合もあります。

フラット35

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した長期固定金利住宅ローンで、融資実行時において返済終了までの借入金利と返済額が確定するのが特徴です。住宅の断熱性や耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たした物件が対象で、融資限度額は住宅の取得費用(最高8,000万円)まで、返済期間は最大35年となっています。そのほか、省エネルギー性や耐震性に優れた住宅を対象に金利を一定期間引き下げる「フラット35S」や、長期優良住宅を対象に返済期間を最長50年(融資限度額は住宅の取得費用の60%、上限6,000万円)とした「フラット50」も設定されています。

財形住宅融資

財形制度がある勤務先で財形貯蓄を行っている方が利用できる公的ローンで、貯蓄期間1年以上、残高50万円以上、事業主から所定の負担軽減措置が得られることなどが融資条件となっています。融資金額は貯蓄残高の10倍(最高4,000万円)まで、適用金利が5年ごとに見直される5年固定金利、返済期間は最大35年です。

住宅ローンに付随するおもな諸経費

団体信用生命保険(団信)

団信は、住宅ローンを借りた人が死亡・高度障害により返済不能となった場合、本人に代わって保険会社が残債を金融機関へ返済する保険です。一般的な住宅ローンでは団信への加入が必須となっていますが、保険料はローンの金利に含まれているのでローンの返済と別に支払う必要はありません。しかし、「フラット35」は団信への加入は任意で、加入する場合、保険料を別途支払うか、金利が上乗せされた団信加入タイプを選ぶことになります。別途支払う際の保険料は借入残高により異なりますが、期間35年、元利均等返済で1,000万円を借り入れた場合、初年度35,800円となります。

ローン保証料

住宅ローンを借りた人が返済不可能となった場合に備え、金融機関が保証会社に保証を依頼するために支払う費用です。金額は借入金額や期間、保証会社によって異なり、最初に一括して支払う方法と金利に上乗せされる方法があります。

融資事務手数料

ローンの貸付にかかわる手数料です。金融機関ごとに金額は異なりますが、「3万円~5万円程度」や「借入金の数%程度」に設定しているところが多いようです。

印紙税

土地や住宅の売買契約書、住宅ローンを借りるため(金銭消費貸借契約)の契約書、建設工事の請負契約書など、各種契約書は、契約金額が一定以上になると印紙税がかかります。印紙税の納付については、原則として契約書1通ごとに印紙を貼り消印をすることで行います。なお、税額は契約金額によって異なりますので、不動産会社などにお問い合わせください。

住宅ローンの返済方法と金利タイプ

返済方法

元利均等返済

「元利均等返済」は「元金」と「利息」の合計を均等に返済していく方法で、固定金利タイプの返済プランであれば、返済が終わるまで毎月の返済額は変わりません。返済方法としては一般的で、多くの金融機関が取り扱っています。

元金均等返済

「元金均等返済」は「元金」を均等に返済していく方法で、固定金利タイプの返済プランであれば、元金が減るにつれ利息部分も少なくなり、返済額は徐々に少なくなっていきます。当初の返済額が多く、返済負担率(収入に占める返済額の割合)が高くなるため借り入れられる金額が少なくなる場合もあります。また、取り扱っていない金融機関もありますので、利用する際は確認が必要です。

金利タイプ

固定金利型

借入時から返済終了まで金利が変わらないタイプです。借入時に総返済額が確定するので返済計画が立てやすい一方、借入後に金利が下がっても返済額は少なくなりません。一般的に変動金利型などと比べ金利は高めに設定されていますが、市場金利が変わっても総返済額(元利均等返済であれば月々の返済額)は変わらないため、安心感の高い金利タイプと言われています。

変動金利型

金融情勢に応じて返済途中でも金利が変わってゆくタイプで、借入時の金利はおおむね固定型などより低く設定されています。金利の見直しが半年ごとに行われ、元利均等返済の場合、返済額は5年ごとに再計算されます。再計算の結果、月々の返済額が増える場合でも従前の1.25倍が限度額となり、オーバーする部分は先送りされ、結果として先送り分が最終回まで残ると最終回の返済額が増えることになります。一方、元金均等返済の場合、金利が変動するたびに返済額に反映されますので、返済額が先送りされることはありませんが、月々の返済額が大幅に増えるおそれはあります。

固定金利期間選択型

返済開始から一定期間の金利が固定される特約を結んだタイプで、2年・3年・5年・10年など特約期間が終了する時点で、あらためて変動金利型か固定金利選択型かを選べるようになっています。特約期間や金利は金融機関によって設定が異なります。

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